旬阳县房地产市场运行情况的调查报告
365bet体育在线官网 www.baidushihundan.com 2013-03-25 08:38:26 来源：周广清 叶生春 作者： 点击：
为基本掌握我县房地产业发展的现状，在分管主任的安排指导下，我委通过召开座谈会、走访群众等形式，了解目前房地产市场的基本情况，预测发展前景，经过认真梳理，现将调查情况报告如下：
近年来，在县委、县政府一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资、开发项目、竣工面积、商品房销售等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。
一、我县房地产市场发展的现状
（一）规划审批情况
2011年城规局批准项目13个，建筑面积约82.7万平方米，其中：小区建设5个（吕河安置区、瑞祥家园5期、刘店安置小区、阳光新居、怡民小区；单体建筑8个，即朗盛佳苑、土地交易中心、鑫源大厦、农行办公楼、鼎盛大厦、庆豪山水林居、康华商贸城西区、丽景公寓）。2011年批准私人自建自住，3层以下的53户；开发的11户多层，基本是6层（小产权）。
目前5层、建筑面积在1000平方米一下的审批权限在乡镇。
2012年批准项目19个，建筑面积284万平方米，比去年增长234.41%，其中：小区规划13个（吕河卧牛山安置区、草坪西南片区、白柳罗家院子、火车站旧区改造、党家坝旧区改造、广场背景街、太极大道、御景新城、草坪物流园区、白柳鼎盛建材、北站外侧、白柳张湾移民小区、瑞莲小区二期）、单体建筑6个（滨河华庭、农业大厦、庆豪山水家园、锦绣家园、计生局办公楼、公安局业务技术楼）。2012年批准私人自建自住、原址翻建的148户，同期增长179.25%；开发18户多层，同期增长63.63%。
2012年审批数明显增多，主要原因是新增了广场背景街、党家坝旧村改造、火车站旧村改造、吕河政府新区、卧牛山安置区、草坪东南片区和西南片区，这些面积都是比较大的。
随着农民进城速度的加快，人口快速增长，根据目前的规划，能够满足进城人员的需求。
（二）建设情况
截至目前，我县房地产企业共23家（包括外地驻旬企业），本地的企业资质偏低，只能建28层以下的房子，28层以上的都是外地企业。城区内正在开发实施项目达21个，已延伸到镇上，一个镇有一个安置点。2011年住建局发放预售许可证8个，总建筑面积186439平方米，共1466套，据统计已销售1023套；2012年我局办理预售许可证13个，总建筑面积175813平方米，同比下降5.7%，共1350套，截止目前已销售653套，同比下降36.17%。
（三）房地产市场发展形势分析
目前，我县房地产业处于相对平稳的发展时期。建筑类型方面，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。我县主要消费需求是农民进城人员（包括外出务工人员）、机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军，商品房购买对象以个人购买为主。
总体看，我县房地产需求增长速度将低于去年，房地产价格涨势将趋向相对稳定。目前在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、大力建设保障性住房及信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，我县房地产企业过度的投资冲动也受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。随着国际国内经济形势的影响，人们对购房持观望态度，目前出现销售减缓现象。
从发展形势看，随着移民政策的推进，住房的刚性需求量比较大，加上我县特殊的地理环境，房子基础处理、道路设施等方面因素，加上土地的不可再生性，专业人士估计我县房地产市场前景看好，房子的价格不会下跌。
二、房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。大部分项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施，小区几乎没有或根本达不到要求。
3、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前部分自建房过程中，除自己住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
三、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房：是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前开发经济适用住房有限，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求。
2、注重规划，加快步伐，搞好城区改造。根据我县的三镇一体化建设，待开发的区域很多，前景是好的，因此，加快旧城改建工作将势在必行。坚持新区开发和旧城改造相结合，严格控制行政、企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。
3、建立房地产市场信息共享机制。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的近十个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是相关部门信息沟通、资源共享，有利于及时便捷地对市场进行监测分析，合理引导房地产投资和消费。也增强部门配合，进行环节控制，推动房地产税收征管精细化管理上台阶。
4、严格控制机关企事单位自建住房。建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“定向开发”等变相福利分房的现象。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平。一是要通过重组、兼并、引外靠优等方式，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是要加强物业行业的管理，物业要社会化，市场化，倡导由业主选择物业，淘汰由房地产开发商配套物业的垄断行为。三是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商建立企业诚信档案，树立经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
近年来，在县委、县政府一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资、开发项目、竣工面积、商品房销售等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。
一、我县房地产市场发展的现状
（一）规划审批情况
2011年城规局批准项目13个，建筑面积约82.7万平方米，其中：小区建设5个（吕河安置区、瑞祥家园5期、刘店安置小区、阳光新居、怡民小区；单体建筑8个，即朗盛佳苑、土地交易中心、鑫源大厦、农行办公楼、鼎盛大厦、庆豪山水林居、康华商贸城西区、丽景公寓）。2011年批准私人自建自住，3层以下的53户；开发的11户多层，基本是6层（小产权）。
目前5层、建筑面积在1000平方米一下的审批权限在乡镇。
2012年批准项目19个，建筑面积284万平方米，比去年增长234.41%，其中：小区规划13个（吕河卧牛山安置区、草坪西南片区、白柳罗家院子、火车站旧区改造、党家坝旧区改造、广场背景街、太极大道、御景新城、草坪物流园区、白柳鼎盛建材、北站外侧、白柳张湾移民小区、瑞莲小区二期）、单体建筑6个（滨河华庭、农业大厦、庆豪山水家园、锦绣家园、计生局办公楼、公安局业务技术楼）。2012年批准私人自建自住、原址翻建的148户，同期增长179.25%；开发18户多层，同期增长63.63%。
2012年审批数明显增多，主要原因是新增了广场背景街、党家坝旧村改造、火车站旧村改造、吕河政府新区、卧牛山安置区、草坪东南片区和西南片区，这些面积都是比较大的。
随着农民进城速度的加快，人口快速增长，根据目前的规划，能够满足进城人员的需求。
（二）建设情况
截至目前，我县房地产企业共23家（包括外地驻旬企业），本地的企业资质偏低，只能建28层以下的房子，28层以上的都是外地企业。城区内正在开发实施项目达21个，已延伸到镇上，一个镇有一个安置点。2011年住建局发放预售许可证8个，总建筑面积186439平方米，共1466套，据统计已销售1023套；2012年我局办理预售许可证13个，总建筑面积175813平方米，同比下降5.7%，共1350套，截止目前已销售653套，同比下降36.17%。
（三）房地产市场发展形势分析
目前，我县房地产业处于相对平稳的发展时期。建筑类型方面，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。我县主要消费需求是农民进城人员（包括外出务工人员）、机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军，商品房购买对象以个人购买为主。
总体看，我县房地产需求增长速度将低于去年，房地产价格涨势将趋向相对稳定。目前在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、大力建设保障性住房及信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，我县房地产企业过度的投资冲动也受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。随着国际国内经济形势的影响，人们对购房持观望态度，目前出现销售减缓现象。
从发展形势看，随着移民政策的推进，住房的刚性需求量比较大，加上我县特殊的地理环境，房子基础处理、道路设施等方面因素，加上土地的不可再生性，专业人士估计我县房地产市场前景看好，房子的价格不会下跌。
二、房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。大部分项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施，小区几乎没有或根本达不到要求。
3、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前部分自建房过程中，除自己住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
三、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房：是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前开发经济适用住房有限，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求。
2、注重规划，加快步伐，搞好城区改造。根据我县的三镇一体化建设，待开发的区域很多，前景是好的，因此，加快旧城改建工作将势在必行。坚持新区开发和旧城改造相结合，严格控制行政、企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。
3、建立房地产市场信息共享机制。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的近十个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是相关部门信息沟通、资源共享，有利于及时便捷地对市场进行监测分析，合理引导房地产投资和消费。也增强部门配合，进行环节控制，推动房地产税收征管精细化管理上台阶。
4、严格控制机关企事单位自建住房。建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“定向开发”等变相福利分房的现象。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平。一是要通过重组、兼并、引外靠优等方式，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是要加强物业行业的管理，物业要社会化，市场化，倡导由业主选择物业，淘汰由房地产开发商配套物业的垄断行为。三是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商建立企业诚信档案，树立经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
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